七喜控股房地产基金(100万子女信托基金)

2021年4月26日发(作者：对于慧球科技的做法,深圳市瑞莱嘉誉)董事长张琲今日在接受)

中国房地产信托投资基金的案例分析

1、
房地产信托概况
:
房地产信托包含内容较广，由信托机构代办房地产的买卖、租赁、收
租、保险等代管代营业务；房地产的登002403股票记、过户、|梅花集团纳税等事项；投资者
参与对房地产开发经营的投资均可纳入信托范畴。房地产投资信托
(Real Estate Investment Trusts，REITs)，是从事房地产买卖、开
发、管理等经营活动的一种金融方式。具体而言，是由房地产投资信托
基金公司公开发行收益凭证(如基金单位、基金股份等)，将投资者的李丰尾市盘点不
等额出资汇集成一定规模的信托资产，交由专门的投资管理机构加以管
理，获得收益由基金券持有人按出资比例分享，风险共担的一种融资模
式。房地产投资信托实际上是由专业人员管理的房地产类的集合资金投
资计划(Collective Investment Scheme)。

2、 房地产投资信托在我国的发展现状:
1、房地产投资信托在我国发展的背景:
据调查数据显示，近年来房地产贷款在金融机构新增资产中的比重
呈快速上升的趋势，大约70％的房地产开发资金来自银行贷款的支持，
成为与银行业高度依存的一个行业。国家展开了一系列的宏观调控，银
行一系列的政策性信贷紧缩政策，使得房地产融资渠道单一的缺点显露
出来。于是，构建渠道多元化、高效并且有利于风险分散的房地产金融
成为当前我国房地产发展一个亟待解决的问题。我国的房地产投资信托
正是由于国家对房地产公司信贷资金加强了管理，在政策高压下，房地
产公司为了保证资金链条而与信托投资公司合作，从而推动了房地产投
资信托的发展。
从组织形态来看，我国的房地产投资信托都是契约型的，即信托投
资公司推出信托计划，然后由投资者与信托公司签订信托合同，每份合

同都有最低的认购金额(根据规定最低为五万元)。
目前我国发行的房地产信托产品主要有两种形式：一种是贷款信
托。信托资金用于贷款，与商业银行贷款基本相同，如中煤信托发行
的“太阳星驰宏锌锗股吧城贷款项目集合资金信托”，募集到的资金将以贷款方式专
项用于北京市太阳星城金星园的开发建设；二是权益信托。信托公司从
房地产开发公司购买房地|002702产的全部和部分产权，靠经营房地产来获得收
入。如北京国投推出 “法国欧尚天津第一店资金信托计划”，购买已
与天津欧尚超市有限公司签订长期租约的天津峰汇广场1-3层商铺(即法富国天瑞基金
国欧尚天津第一店)的产权，通过租金收入的形式实现投资人长期稳定
的回报。贷款信托是我国目前房地产信托投资的主要形式。
2、房地产投资信托的中国化发展模式:
从组织形态来看，公司型具有基金经理和公司股东信息不对称、股
东权益难以得到保护、双重税收负担(公司所得税和股东分红个人所得
税)等缺点；而契约型因所有权与收益权的分离使得信托财产具有相对
独立性，基金收益可得到法律保护，此外契约型只需纳税一次，可提高
基金收益。美国作为成熟的房地产投资信托市场主要为公司型，考虑到
我国初期房地产投资信托的发展应以稳定为主，减少风险发生的可能
性，我国在初期宜采有契约型模式，虽然不利于基金的扩张，但它可以
保证基金的相对稳定，不会因投资者的退出而使基金解散或削弱。
另外对缺乏成功操作经验，处于起步阶段的我国，发展房地产信托
投资基金规模不宜太大，期限应以10—15年的中期为佳。在房地产投资
信托资金筹集上，权益型有限期、自我偿付式房地产投资信托的资金筹

集方式，应以私募为主，其资金来源则应主要出自机构投资者，如保险
基金、养老基金。

三、我国的房地产信托投资基金实例：
我国的房地产信托投资基金业务实际上是“房地产财产信托+受益权
转让”业务。现阶段，其优势在于能够突破200份限制。业界往往把中
煤信托的“荣丰2008”信托项目和北京国投的“盛鸿大厦”信托项目作
为此601636股票类业务的代表。下面以“盛鸿大厦”信托项目为例，分析该业务模
式的具体流程。该项目的运作流程如下：
1、元鸿公司将其开发、建设的房地产项目——北京盛鸿大厦(市场
价值人民币约4．1亿元)委托给北京国投，设立盛鸿大厦财产信托。元
鸿公司取得该信托项下全部受益权。
2、元鸿公司将其享有的受益权分级为优先受益权和普通受益权，并
将其享有的优先受益权(人民币约2．5亿元)以转让或质押的方式进行处
置。北京国投作为独家代理人代理其转让行为。投资人受让优先受益权
后成为优先受益人。
3、北京国投作为盛鸿大厦财产信托的受托人，将处置信托财产所得
全部收入存入北京国投开立的信托专户并管理，优先用于支付优先受益
人本金和收益，在优先受益人未取得全部本金和收益前，其他信托受益
人不参与任何分配。
该项目具有“信托+代理”的特点，并在方案设计中运用了超额资产

秦振华说完了这些，也感觉到了无比的痛快，说实话，自己对奔驰重卡是羡慕的流口水，但是现在这种情况下，谈判是不可能进行下去的，国家脑子抽了，也不可能为了引进技术和生产线，而先购买五万辆啊！ 毛洪坡傻眼了。 “坦克服啊。”秦振华说道：“怎么了，有问题吗？” 我都打算离开系统了，还怕得罪人吗？我得罪的人，可不少！ 夜间打靶，很不方便，无法精确瞄准目标，当然，如果一切都提前做好，就连靶标上都放了一个红外线的发射器，那就不同了。