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银行汇率、外汇汇率
2021年4月27日发(作者：通润装备(002150)通润装备)

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龙湖与万科战略及执行力研究


一. 当前大环境和小环境概述
1.当前我国房地产市场：


二. 标杆企业选取标准
1. 战略发展规划
2. 资本配置策略
3. 人才配置与激励
三. 标杆企业名单
1. 全国范围：万科
2. 本土企业：龙湖
四. 标杆企业发展阶段及战略控制分析
1. 发展阶段分析：
1）万科发展四阶段：

阶
段

时间

主要事件

战略规划

介入房地产领域，形成了商贸、工业、房地产和文化传播的确定综合商社发展
1

1988-1991

四大经营架构，股份制改造，A股在深圳证券交易所挂牌交易。

模式

确立了城市居民住宅开发为公司的核心业务，B股在深圳证券确定并完成专业化
2

1992-2002

交易所上市，成为专一的房地产公司。

战略调整

3

2003-2006

动用资金36亿，持有80%浙江南都股权，100%上海南都股权，基本完成珠江三角
1

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100%镇江润桥股权，100%镇江润中股权和70%苏州南都股权，洲、长江三角洲、银行汇率、外汇汇率

后期增资配股募集资金人民币41. 967亿元，主要用于购买环渤海区域的战略
土地，支付土地开发工程款及并购其它公司所需费用

4

布局

与大型国企的合作，发展出万科公司管理输出的新发展模式；
住宅产业化战略试
2007-以后

签订多家战略合作协议，储备制造业人才，为住宅产业化打
点与实践

下基础

2）龙湖发展四阶段：

阶
段
1

2


时间

主要事件

战略规划

1995-1999

龙湖花园等

2000-2003

龙湖?北城标志着“龙湖”向商业方向发展；成立北
京龙湖置业有限公司
重庆地域房地产公司


商业地产战略形成

成立成都龙湖地产发展有限公司，开发了龙湖?翠微顺利实现从一家区域
清波、晶蓝半岛；香港置地集团公司与龙湖地产签定性地产企业走向一家
3

2004-2006

了合作协议，开发大竹林国际时尚生活中心；与重庆全国性地产企业过程
国际信托投资有限公司合作龙湖?西城天街资金信
托
中的一个重要阶段性
目标

成功进入西安、上海、天津（“北京龙湖”现已更名确立了珠江三角洲、长
4

2007-以后

为“京津龙湖”）；与ING等基金公司合作；H股IPO江三角洲、环渤海区域
计划中，计划筹资10亿美元，缓解资金需求压力；的战略布局，住宅+商
着手人才储备

业

2. 标杆企业利润保护手段：战略控制指数
注：★——强 ☆——较强或正构建中
保护利润强度

指数

战略控制手段

万科
☆
☆
★

龙湖

10

建立行业标准

高









区域性★











☆







9

控制价值链
8

领导地位



7

良好的客户关系
6

品牌
中
★
★
★
★






5

3年以上土地储备

4

总资产周转率

4

2年土地储备



低





3

项目管理能力

1

具有平均成本
2
★

☆


☆


2

10%-20%的成本优势 |人民币兑美元的汇率

★
无

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0

成本劣势

五
杆标企业核心竞争力
1.共性：
1) 人才管理体系完善：让人才有发展空间，留得住人才，吸引人才
2) 政策研究
3) 项目管理经验与权责体系融合
4) 资本配置手段
5) 学习能力与团队建设
6) 利用地标，大幅度提升品牌，确立全局或局部商誉
2.个性：
A.万科：
1) 国外工业发达国家对比研究
2) 可持续可实践的战略研究
3) 专一于住宅产业价值链定位，并与多家战略伙伴协作
4) 对企业文化、价值观的秉持
B.龙湖：
1) 标杆分析与流程研究能力强
2) 住宅与商业地产协同发展，擅长构建局部地标项目
3) 战略发展目标清晰，较稳，强的进取心
六. 标杆企业过去及未来主要成长点
1.万科发展四阶段：




阶
段

时间

主要事件

介入房地产领域，形成了商贸、工业、房地产和文化传播的
战略规划

1

1988-1991

四大经营架构，股份制改造，A股在深圳证券交易所挂牌交
展模式

易。


1|中字头股票992-2002

交易所上市，成为专一的房地产公司。

调整

确定综合商社发
2
确立了城市居民住宅开发为公司的核心业务，B股在深圳证券完成专业化战略
动用资金36亿，持有80%浙江南都股权，100%上海南都股权，基本完成珠江三
100%镇江润桥股权，100%镇江润中股权和70%苏州南都股权，角洲、长江三角
3

2003-2006

后期增资配股募集资金人民币41. 967亿元，主要用于购买洲、环渤海区域的
土地，支付土地开发工程款及并购其它公司所需费用
4


战略布局

与大型国企的合作，发展出万科公司管理输出的新发展模式；
住宅产业化战略
2007-以后

签订多家战略合作协议，储备制造业人才，为住宅产业化打
试点与实践

下基础

2.龙湖发展四阶段
3

一个懒汉，首先就会偷奸耍滑，然后是整个群体都一起偷懒，到了最后，干活儿的人没了，都剩下嘴了。 原本一个好好的动员大会，变成了一个逼宫大会，毛洪坡在考虑了之后，还是退让了，为了安抚这些职工，同时也省得一群人跑去打小报告，吵吵嚷嚷的，还是给大家承诺，先发一次奖金。 张向前拉动两边的操作杆，踩动油门，坦克轰隆隆地开动起来。 如何检测，那是个大问题，只要有剩余，就依旧有爆炸的危险，没有百分之百的把握，那是绝对不能尝试的。 刘大军听到秦振华说起他大爷来，顿时就想起了那天发生的事，那个人，到底是什么身份，和这个秦振华，又是什么关系？他手里这东西，难道是那个人给的？ 己方的59坦克，只能是一边履带不动，另一边履带绕着对面履带中点为轴线转动，这种差距，在实战中，就体现在坦克炮的快速指向目标上。 这一页，就是介绍122坦克的。 后面冲进来的几个人，也都楞了，看着秦振华正在津津有味地嚼着大白兔，脸色立刻就尴尬起来。 周学军此时的内心，已经不知道是什么感觉了，酸甜苦辣都有，他又不由得想到了秦振华的父亲，如果老秦在，研发室还会出这种篓子？